Суббота,
19 Июня
2021 года
 
Моя прописка:

Смотреть все рубрики

Какие юридические тонкости важно знать при ремонте квартиры?

Какие юридические тонкости важно знать при ремонте квартиры?, 29.07.2009 00:00

Какие юридические тонкости важно знать при ремонте квартиры?

Большую роль в регламентации отношений сторон играют отраженные в текстовой части договора юридические нюансы. Правовые нормы детально расписаны в Гражданском Кодексе России. Факт отсутствия записи в договоре не лишает заказчика возможности воспользоваться этим правом. Кроме договора, отношения сторон регламентирует обязательная нормативная база (СНиПы, в их обязательной части, ГОСТы, тот же ГК РФ). Приведу лишь некоторые моменты, имеющие отношение к экономии средств.
Цена может быть приблизительной и твердой. При отсутствии других указаний в договоре цена считается твердой.
Подрядчик не имеет права требовать увеличения твердой цены, в том числе в случае, когда в момент заключения договора-подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
Заказчик вправе вносить изменения в техдокументацию при условии, если дополнительные работы по стоимости не превышают 10% от сметы. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы и денежной компенсации только в том случае, если стоимость работ превысила смету более чем на 10%.

Полезно знать, что гарантия качества распространяется на все результаты работы. Например, заказчику уместно, отразив эти права в договоре, по своему выбору потребовать от подрядчика:

  • безвозмездного устранения недостатков;
  • соразмерного уменьшения установленной цены;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    Итак, проект утвержден, договор составлен, подрядчик рвется в бой. Вступаем в решающую стадию процесса — непосредственное проведение работ. Именно эта часть общего комплекса ошибочно считается обывателем собственно ремонтом. На самом деле, это не так.
    На этапе выполнения работ в дело вступают рабочие во главе с прорабом, которые реализуют все задумки и решения, достигнутые ранее в ходе кропотливой умственной работы.
    Ранее ваша «стройка» была скрупулезно расписана, все ее параметры оптимизированы.
    Это означает, что в период выполнения работ любые «мысленные потуги», направленные на изменение заложенных решений, тем более, со стороны рабочих, недопустимы. Обычно это приводит к сбоям в организации работ, простоям, нарушениям технологий, перерасходу материалов и, в результате, средств заказчика.
    Если стройка не расписана как надо, строители легко втянут неопытного заказчика в обсуждение вопросов для принятия решений во время производства работ. Это значит, что прибавка 10–15% к сметной стоимости обеспечена.

    В процессе начавшихся работ заказчику (или его представителю) требуется внимательно следить за их ходом, выполнением договорных обязательств, осуществлять технадзор, контролировать качество. Обычно потребитель, неуклюже играющий роль заказчика, способен лишь на незамысловатые приемы контроля и оценки происходящего.
    Существуют регламентный перечень действий инженера, визуальные и инструментальные методы оценки качества, нормативные методы приемки технологических этапов, протокольные формы делопроизводства при общении сторон. К сожалению, обыватель чаще всего далек от всего этого.
    Приведу характерные моменты тестирования производства ремонтно-строительных работ, на которые следует обращать внимание. Слабая организация, упрощение технологии, сокращение или увеличение сроков. Выполнение работ малым числом рабочих, привлечение иногородних (обычно, неквалифицированных) работников, отсутствие персонала ИТР.
    Отсутствие средств малой механизации, низкая культура производства, узкий фронт работ. Сбои в обеспечении материалами, низкая производительность, отсутствие нормирования, низкая дисциплина. Неритмичный темп работ, приводящий к авралам, работа без техдокументации и исполнительных схем. Пересортица материалов, отклонения от проектных решений и т.п. Не говоря уже о случаях прямых ошибок, проявлении недобросовестности и некомпетентности. Знание перечня этих и множества других факторов не означает владения механизмами их анализа и оценки. Как правило, потребителю трудно выявить негативный аспект, а еще труднее оценить его последствия и аргументированно предъявить претензии исполнителю.
    Все эти моменты, в той или иной форме, являются помехами в достижении поставленной цели. Они закладывают скрытые дефекты и недоделки, снижают качество, несущую способность конструкций, эксплуатационные свойства и долговечность. В итоге, наносится прямой ущерб заказчику. Устранение последствий и исправление допущенных ошибок в процессе эксплуатации всегда связаны со значительными расходами.

    Главной причиной всех бед и недоразумений на стройке (после неподготовленности потребителя проводить свою стройку в качестве заказчика) является отсутствие ясности. Когда партнеры играют в одну игру по разным правилам, хорошего результата не жди!
    Заказчик должен понять, что кристальная ясность нужна лишь ему. Очень часто подрядчик в этом совсем не заинтересован. Он — по другую сторону баррикад. Он рвется в бой — за деньги заказчика. Давай начнем, а там видно будет! Вам знаком такой подход?
    Конечно, заказчику, который не вооружен специальными знаниями и опытом, трудно противостоять подрядчику. Но знание «болевых точек», анализ и ведение прессинга в отношении исполнителей, в значительной мере помогут снизить затраты.
    Еще лучше привлечь на свою сторону помощника-профессионала, опытного инженера-строителя. Гражданский Кодекс России (ст. 749) позволяет сделать это. «Строительный адвокат», профессионально владеющий приемами минимизации затрат, снижения стоимости работ, поможет сэкономить более существенно. И при этом, не обременяя своего клиента дополнительными расходами. Ведь его гонорар ничтожен, по сравнению с величиной сэкономленных заказчику средств.
    Выполнения этих рекомендаций вполне достаточно для обеспечения программы ремонта квартиры. Игнорирование же подобного подхода приводит к недопониманию, конфликтам, серьезным материальным затратам. Вот тогда ремонт и воспринимается, как стихийное бедствие.
    Сметная стоимость объекта в сознании заказчика и подрядчика формируется по-разному.

    Цена для потребителя может складываться из составляющих ее затрат на: проектирование, работы и услуги, расходные и финишные материалы, изделия и оборудование.
    Исполнитель строит совершенно другую финансовую схему: прямые затраты (в том числе на зарплату и амортизацию), непредвиденные (и другие, в составе лимитированных затрат, ограниченные расчетными и эмпирическими коэффициентами), накладные расходы, прибыль и пр.
    В формуле «цена-качество» каждый аспект многокомпонентен. При желании есть чем варьировать или чем поступиться. Исполнители всегда могут компенсировать ущемление своих финансовых интересов «усечением» (недодачей услуг) составляющих цены и качества, причем совершенно незаметно для клиента.
    Найти «общий знаменатель» для грамотного сопоставления разных финансовых подходов и балансировки других интересов в позициях сторон (правовые при-оритеты, оценка качества, отношение к нюансам организации работ и технологий) — дело не очень простое.

    Всю многогранность компонентов оценки стоимостного параметра в полной мере можно отнести и к качеству. Полноценное качество определяется полным спектром полноценных же составляющих. Приведенный ниже примерный перечень каждый заказчик адаптирует под свои запросы и возможности. Обоснованность претензий на высокое качество предполагает следующее.
    1. Объективная самооценка потребителем себя как частного заказчика. Сможет ли он, не владея регламентным спектром необходимых знаний и умений, не обладая должным опытом, вести сложные производственные, правовые и финансовые отношения с исполнителями, без нанесения себе и своему объекту серьезного материального ущерба? Если такой уверенности нет, следует, воспользовавшись своим правом на инженерную опеку (ст. 749 ГК РФ), пригласить помощника-профессионала.
    2. Наличие необходимых и достаточных финансовых средств для обеспечения полноценной (или намеренно усеченной, по каким-то соображениям (самого!) заказчика) стройки. Технологическое и материальное «наполнение» любого объекта частного строительства или ремонта ограничено размером средств, отпускаемых потребителем. Он покупает для себя услуги и материалы. Ему и решать, насколько полной будет эта «корзина». Подчас качественная составляющая «убивается» самим заказчиком, руководствующимся «кухонно-бытовым» представлением о ценообразовании, или подрядчиком, вынужденным выхолащивать технологии, применять некондиционные материалы, использовать неквалифицированную рабочую силу, чтобы уложиться в авторитарно урезанную смету. Чтобы не потерять объект, он вынужден согласиться строить «потемкинскую деревню».
    3. Наличие проекта — главного инструмента любой стройки. Оптимальным его делают: рациональные исходные данные, четкое задание на проектирование, грамотные решения и профессионализм проектировщика, целесообразный состав проекта и объем проектной продукции, независимая экспертиза, согласование с выбранным подрядчиком (учет его замечаний и привязка к возможностям) и т.п. Хороший проект — баланс оптимальных решений с учетом минимизации затрат заказчика.
    4. Четко составленный пакет договорных документов: текстовая часть, технические поставки материалов, финансирования, протокол согласования договорной цены с зафиксированным бюджетом и пр. Заранее расписанная и рассчитанная, согласованная и утвержденная на бумаге стройка — залог высокого качества и отсутствия лишних затрат.
    5. Грамотное ведение регламентных отношений с исполнителями (имеются ввиду элементы, решения и действия инжинирингового ряда, делопроизводство, технический надзор, контроль качества, приемка этапов и пр.).
    6. Безупречное выполнение подрядчиком взятых по договору обязательств. Это условие — самое естественное — поставлено на последнее место не случайно. Потребители считают собственно ремонтом квартиры или строительством дома именно проведение работ в натуре.
    Для них выполнение на объекте рабочих операций, предписанных технологическими картами, — видимая часть строительного «айсберга».
    (Продолжение следует)

    В. Свирин


  • Поделиться
    Читать все вопросы и ответы по теме "Ремонт квартир" Читать телеграммы по теме "Ремонт квартир"
    Какие юридические тонкости важно знать при ремонте квартиры?----->>