Четверг,
9 Декабря
2021 года
 
Моя прописка:

Смотреть все рубрики

Что должен знать покупатель деревянного дома, если, например, дом покупается летом, а основные проблемы по эксплуатации возникают зимой? Если дом имеет печное отопление, можно ли, покупая такой дом летом, с уверенностью сказать, что зимой будет тепло?

Что должен знать покупатель деревянного дома, если, например, дом покупается летом, а основные проблемы по эксплуатации возникают зимой? Если дом имеет печное отопление, можно ли, покупая такой дом летом, с уверенностью сказать, что зимой будет тепло?, 27.03.2011 00:00

Что должен знать покупатель деревянного дома, если, например, дом покупается летом, а основные проблемы по эксплуатации возникают зимой? Если дом имеет печное отопление, можно ли, покупая такой дом летом, с уверенностью сказать, что зимой будет тепло?

ДЕРЕВЯННЫЙ ДОМ. КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ ПОКУПКИ

Современный деревянный дом должен сочетать надежный и теплый конструктивный контур с оптимальным набором помещений, а также удовлетворять архитектурно-эстетическим, санитарно-гигиеническим и прочим требованиям для комфортного проживания.
Покупка дома — радостное событие. Как правило, после изучения ситуации на рынке недвижимости и визуального осмотра ряда домов-кандидатов, покупатели сравнивают их по сумме достоинств и недостатков для окончательного выбора и совершения сделки купли-продажи.
Существуют профессиональные методики оценки технического состояния домов на основе визуально-инструментального обследования с последующим анализом степени прочности и устойчивости конструкций, состояния конструктивных узлов, поверхностей полов, стен и потолков, эффективности работы инженерных систем и пр.
Критерии профессиональной оценки позволяют точно соотнести предлагаемое качество к выставляемой цене. К сожалению, эти критерии неведомы рядовым покупателям, перед которыми встает проблема покупки «кота в мешке». Тем более, что под тяжестью ответственности предстоящего выбора и немалых финансовых затрат, эмоции заглушают логику, а внимание больше концентрируется на эстетике дома. Между тем каждый дом, наряду с достоинствами, имеет и недостатки.
Подчас внешний вид «строительного товара» привлекает покупателя гораздо больше внутреннего содержания. Убаюканный медовыми речами продавца, отмечающего лишь преимущества дома, он упускает из виду его недостатки.
Важно, чтобы эти недостатки (недоделки, скрытые дефекты и пр.) не оказались бы существенными и не донимали нового хозяина негативными проявлениями и немалыми расходами в процессе эксплуатации.
При обследовании объекта недвижимости и примериваясь к цене, как и при посещении магазина, покупателям следует применять принцип декомпозиции, разделяя два понятия: комплектность товара и его качество. Разберемся в понятиях и определениях.
Любой дом представляет собой набор материалов и изделий, уложенный посредством технологий в конструкции и укомплектованный элементами систем инженерного оборудования. Так, с одной стороны, оценивается комплектность этого набора, а с другой, — его качество. Причем, в свою очередь, качество имеет свои составляющие характеристики: объемные (геометрические), технические, технологические, эстетические и др.
Все выставленные на продажу объекты недвижимости имеют вид домов. Но в одних проживать неуютно, в других — экономически нецелесообразно, а в третьих — вредно для здоровья или даже опасно для жизни. Обследование потенциальной покупки нужно проводить системно, увязывая параметры той или иной степени важности. Балансовым критерием оценки основных параметров служит такое понятие, как комфорт.
В отличие от каменных домов для круглогодичного проживания, их деревянные аналоги имеют ряд нюансов, которые следует учитывать, помня об особенностях отечественного климата, уделяя особое внимание вопросам теплосбережения и водоотвода, а также качеству сопряжения элементов деревянных конструкций. Чтобы подходить к покупке деревянного дома более взвешенно, ниже приведем перечень основных оценочных моментов.
Дом осматривается методично и не торопясь. Покупатель по нескольку раз обходит его снаружи по периметру и возвращается внутрь, делая пометки в блокноте и внося уточнения. Очень многое зависит от первого впечатления, от того, как дом «ложится на душу», но основные данные для анализа предоставит основательное обследование.
Каждый раз взору будут открываться новые, ранее незамеченные нюансы. Осматриваются несущие и ограждающие конструкции: фундамент, цоколь, стены, перекрытия, стропильная система и пр. Оцениваются места опирания, примыкания и сопряжения элементов. При первом поверхностном обходе основное внимание нужно сосредоточить на его комплектации.
Обходя дом снаружи, обращают внимание на его «посадку» (ориентацию по сторонам света), на отмостку и цоколь, ступени крыльца и навес над ним, на четкость геометрии стен и кровли, места примыкания линейных элементов (бревен, брусьев), на чистоту врезок и врубок, на отсутствие зазоров, щелей и трещин.
Основой дома является фундамент. Нормативная глубина заложения фундамента для домов, в случае непостоянного проживания, должна составлять не менее расчетной глубины промерзания грунта, которая для Москвы и Московской области составляет 1,5 м. Если дом эксплуатируется в постоянном режиме, и выполнены все меры по утеплению конструкций нулевого цикла, эта величина снижается на треть.
При осмотре дома фундамент, естественно, недоступен, однако при проведении переговоров о покупке следует обязательно осведомиться о его конструкции. Что же касается работоспособности, то результаты плохого «поведения» фундамента, как правило, очевидны: задранные углы, перекосы, трещины и т.п.
Следует отметить наличие и состояние элементов систем гидрозащиты, водоотвода и дренажа. Осмотру подлежат водосточные трубы, воронки и желоба, оконные отливы, оцинкованные карнизы и «фартуки» (защищающие места примыкания венцов нижней обвязки к фундаменту или цоколю), горизонтальная гидроизоляция (гидрозамок, предотвращающий попадание капиллярной влаги из фундамента в тело стены) и пр.
Оцениваются геометрия стропильной системы (чем она проще, тем лучше в эксплуатации) и состояние кровельного покрытия, ширина кровельных свесов и их «лобиков» (толщина технологического «пирога» кровли), а также наличие зонтика над оголовком трубы и т.д.
Обращается внимание на размер окон и взаимную сочетаемость (присутствие модуля в типоразмерах). При осмотре отделки (окраски, пропитки) фасада, отмечается наличие мест почернения (последствий замокания и загнивания). Осматриваются «слабые» (в эксплуатационном аспекте) места — архитектурные детали фасада, слуховые окна и пр., а также «пограничные» помещения — веранда, терраса, балкон. Тщательно исследуется линия примыкания крыльца к дому.
Особое внимание следует обратить на свежие следы недавно выполненных работ. Они могут являться следствием реконструкции или ремонта, а могут служить ширмой недоделкам, браку и проявившимся дефектам. Нередко затираются раствором трещины фундамента и цоколя, камуфлируются места протечек и грибковых налетов.
Внутренний обход дома дает представление о рациональности планировки и зонирования (применительно к бытовому укладу семьи покупателя), о наличии главных функциональных помещений: тамбура, прихожей, кухни-столовой, гостиной, спален, санузла пр. 
Следует отметить, что главным бичом деревянных конструкций, помимо пожарной опасности, является повышенная влажность, приводящая к появлению грибка и разрушению древесины. «Узкими» местами в этом смысле являются элементы стропильной системы, откосы и стены вокруг проемов. Например, сопротивление теплопередаче стены вблизи окна ослаблено, что приводит к большим теплопотерям в этой зоне.
Часто бывает нецелесообразным наличие очень широких подоконников: тепловой поток от прибора отопления минует нижнюю часть окна, что приводит к локальному понижению температуры и образованию конденсата.
Поэтому в зимнее время влага интенсивно накапливается в подкровельном пространстве и отрицательно действует на элементы стропильной системы. Накопление влаги в теплоизоляционном материале резко снижает его свойства.
Отсутствие антисептической обработки грозит деревянным конструкциям поражением гнилью. Гниение древесины происходит в результате деятельности домовых грибов. Их грибница питается клетчаткой древесины, образуя трухлявую гниль, которая приводит к разрушению деревянных элементов. Грибок может поразить даже сухую, но не антисептированную древесину, если в процессе эксплуатации она будет увлажняться без соответствующей вентиляции.
Даже если покупка дома происходит в теплое время, по косвенным признакам легко читается история дома, в частности, определяется степень комфорта в студеную зиму. Достаточно бывает взглянуть на состояние поверхностей (полов, стен, потолков) и углов, на наличие вздутий, отслоений, зазоров, щелей и трещин, на плотность конопатки.
Многое могут поведать и окна. Оценке подлежит состояние оконных коробок и переплетов, откосов и подоконных досок; окна проверяются на легкость открывания и комплектность скобянки (оконной фурнитуры). Столь же тщательно проверяются и двери (особенно наружные).
Важным элементом системы теплосбережения является тамбур. Поверхности этого помещения, примыкающие к дверным проемам, нужно осмотреть особенно тщательно. Как правило, интенсивно проникающий холод (и, как следствие, накапливающаяся влага) оставляет свои следы…
На внутренний теплообмен в значительной мере влияет планировка дома. При прочих равных, «студийный» вариант менее теплый, нежели с «нарезкой» на изолированные помещения. В этом аспекте далеко не последним объектом осмотра является внутренняя лестница (точнее, проем в перекрытии), занимающая немалый объем и служащая (точнее, проем в перекрытии) мощным конвектором-воздуховодом, создающим тягу для ухода тепла.
Помимо оценки особенностей конструкции лестницы (прочности, наличия забежных ступеней или площадки, размеров ступеней) и эстетики «вписания» в интерьер, немаловажным фактором внутреннего теплообмена является ее расположение. Центральное расположение сводит к минимуму площадь помещений- «паразитов» (коридоров), но и сильнее вытягивает тепло с первого этажа.
Пример с лестницей приведен не случайно. Комплексная теплозащита дома слагается из мелочей. В этом смысле особое внимание следует уделить «пограничным помещениям» — веранде, террасе, балконам и пр. Никакой генератор тепла не спасет от зимнего холода, если не позаботиться о мерах по предотвращению теплопотерь.
При оценке дома, пару-тройку «кругов» нужно посвятить тщательному осмотру элементов и оборудования инженерных сетей жизнеобеспечения — водоснабжения, отопления, канализации, энергообеспечения. Естественно, несмотря на время года, помимо комплектности систем, следует проверить их работоспособность.
Наличие печи вовсе не предполагает комфорта зимой. Помимо аккуратного внешнего вида, печка должна быть сбалансированной: иметь хорошую тягу и одновременно эффективно аккумулировать в свое тело тепло для последующей отдачи, то есть не должна дымить или «пожирать» дрова. Контрольная летняя растопка не практикуется, так как не дает представления об эффективности печи.
Еще раз отметим, что за обеспечение оптимального температурного режима в доме печь отвечает только в совокупности с комплексными мероприятиями по теплоизоляции ограждающих конструкций — защитой стен и кровли от ветра и низких температур.
Современные требования к обеспечению теплозащиты очень жесткие. Недаром в целях снижения потерь тепла в качестве нормативного эквивалента по теплозащите принимается кирпичная стена двухметровой толщины. Конечно, на практике такие стены не возводятся, а необходимая теплоизоляция обеспечивается созданием многослойной конструкции с включением в нее эффективного утеплителя.
Ниже вкратце отметим некоторые моменты, существенным образом влияющие на цену загородного дома.
Очевидно, фасады и кровля не должны иметь видимых дефектов конструктивного характера. Бетонная отмостка по периметру дома должна быть выполнена с деревянными рассечками через 2 м. Ее целесообразная ширина — около метра.
Несущие и ограждающие конструкции дома (ленточный фундамент, стены, элементы стропильной системы и кровли) должны быть смонтированы добротно, с избыточным запасом прочности. Внутренние несущие стены, создающие мощное ядро жесткости, добавляют дому конструктивную устойчивость.
Помимо крепкого конструктива дома, к положительным моментам следует отнести наличие централизованных электро- и газообеспечения. Наличие грозозащиты ( «молниеотвода»), камина (эта «игрушка» так и не получила широкого распространения в нашей стране), решеток на окнах, фонарей внешнего освещения и пр. — обычно не оцениваются отдельно, но добавляют эмоциональных бонусных очков при обсуждении цены.
Отсутствие подвально-цокольного уровня (этажа) с набором помещений технического использования снижает потребительские качества дома (что, конечно, должно отразиться и на его стоимости). Полноценный подвал — полезный атрибут современного загородного дома.
Очень важный вопрос — источник водоснабжения. Например, существующий колодец можно использовать лишь для технического водозабора. Зашлакованная (требующая очистки) скважина также не удовлетворит потребности питьевого водоснабжения.
Эффективность работы системы отопления можно проверить лишь в процессе эксплуатации ее в период нижних зимних температур. Нередко отдельные элементы (приборы отопления) подлежат замене. Следы подтекания видны невооруженным глазом.

ДЕРЕВЯННЫЙ ДОМ. КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ ПОКУПКИОчень большие окна — недостаток для дома, но и слишком маленькие — тоже. В этом случае уменьшается нормативная доля (процент инсоляции, необходимый по санитарно-гигиеническим нормам) площади оконных проемов по отношению к площади ограждающих конструкций.
На снижение выставленной цены окажет влияние отсутствие системы водопонижения, дренажа и водоотвода (водосточные трубы, воронки, желоба, каналы, решетки). Следует учесть, что один из главных факторов, обеспечивающих жизнестойкость и долголетие дома, — его надежная гидрозащита, предотвращающая проникание влаги в конструкции.
Подлежит ревизии существующая система канализации с возможной заменой септика или отдельных элементов (резервуаров, участков трубопровода). Система электроснабжения также может не соответствовать нормам монтажа и эксплуатации и полностью подлежать замене. Для деревянного дома, с его высокой пожароопасностью, это особенно важно.
Помимо перечисленных существенных «узких мест», имеются позиции, требующие модернизации в соответствии с современными эксплуатационными и потребительскими требованиями. Приведем основные статьи происходящих локальных переделок.
Чаще всего происходит проведение комплекса наружных работ по утеплению фасадов. Технологий на этот счет существует великое множество, начиная с устройства каркаса, укладки эффективного утеплителя и монтажа лицевого слоя, заканчивая монтажом многослойной конструкции на автономном фундаменте с финишным слоем из облицовочного кирпича.
Поверхность цоколя (одна из его функций — препятствие влагонасыщению стен) следует оштукатурить или облицевать плиткой «под дикий камень» (с предварительным устройством технологического гидроизоляционного слоя). Очень хорошо, если цоколь был утеплен вместе с фундаментом в процессе строительства дома.
Дефектные фрагменты отмостки (трещины — следствие замокания и воздействия сил морозного пучения) подлежат ремонту. Как правило, со временем по периметру образовывается разрыв вследствие уплотнения грунта обратной засыпки. Поэтому следует зачеканить (пластификатором-гидроизолятором) места примыкания отмостки к стене дома.
Если финишным покрытием кровли служит оцинкованное железо, его следует окрасить. В случае замены на более современное покрытие следует провести ревизию конструкции стропильной системы (на предмет несущей способности) и подкровельного «пирога» (на предмет наличия необходимых технологических слоев).
Потерявшие первоначальную «гео-метрию» деревянные (окрашенные) переплеты оконных блоков уместно заменить вместе с коробками на современные двухкамерные стеклопакеты, с утеплением примыканий коробок к стенам и заменой подоконников и отливов.
При ремонте и замене финишных покрытий полов, стен и потолков на современные следует привести в порядок и подоснову — «оптимизировать геометрию» нижележащих технологических слоев. Например, обновить каркас или выполнить выравнивающую стяжку и т.п.
Эффективность естественной вентиляции возможно повысить, установив вытяжные вентиляторы из влажных помещений (санузлов и кухни) с выводом в вентиляционный стояк.
В заключение напомним покупателям загородной недвижимости о том, что нередко дома продают по причине их потребительской или эксплуатационной неполноценности. Приобретенные дома непригодны для комфортного проживания и нормальной эксплуатации. Они требуют утепления, ремонта и даже реконструкции.
Каждый дом имеет свой набор недостатков — последствий слабых решений и выхолощенных технологий, недоделок и скрытых дефектов, применения некондиционных изделий, несовместимых материалов и пр. Кстати, если не брать в расчет фактор холода, проблемы по эксплуатации дома возникают не только зимой. Они поступают в перманентном режиме, круглогодично, а их последствия выявляются, чаще всего, в весенний период.
К сожалению, при всей серьезности покупки выбор дома из нескольких вариантов происходит на редкость легкомысленно. Как правило, осмотр проводится в быстром темпе, часто при отсутствии хозяев, но зато в сопровождении агентов, заинтересованных быстрее и дороже продать. Возникает риторический вопрос: а какова реальная польза для покупателя от подобного экспресс-осмотра, тем более, в обществе заинтересованного «экскурсовода»?
Гораздо разумнее этот процесс протекает в более размеренном темпе в сопровождении независимого специалиста, могущего проанализировать и оценить дом, как строительный объект, исходя не только из его достоинств, причем, изложить свою позицию обстоятельно: письменно, доказательно, с расчетами и обоснованием.
Совершенно очевидно, что в этой роли более эффективен специально подготовленный инженер-строитель. Ведь не секрет, что при осуществлении любой ответственной покупки (например, предметов антиквариата или произведений искусства) разумный человек обращается к соответствующему эксперту за подтверждением соответствия художественной или утилитарной ценности предмета, его стоимости.
Как правило, в результате проведенных инженерно-технических мероприятий происходит коррекция выставленной стоимости дома. Хотя уменьшение ее любой ценой не должно являться самоцелью. Задача инженерного патронажа — содействие покупателям домов в обеспечении их финансовых интересов и снижении затрат.
Независимое инженерно-техническое обеспечение необходимо не только покупателям, заинтересованным в принятии оптимального решения. Не в меньшей степени в нем нуждаются и продавцы (на них возложена ответственность за продажу некачественного товара). Избегая намеренного нанесения ущерба покупателям, продавцы с должным пониманием относятся к обоснованным предложениям по коррекции выставленной цены.
В подавляющем большинстве случаев покупатель недобирает в качестве и проигрывает в цене. Ведь под видом дома часто приобретается не полноценный строительный продукт, а набор материалов, уложенных в примитивные конструкции.
Между тем право потребителя должно быть обеспечено ответственностью продавца. В этой связи потенциальным покупателям (да и продавцам тоже) уместно напомнить пару статей из Гражданского Кодекса. Так, в соответствии со статьей 474 ГК РФ, продавец обязан предоставлять покупателю доказательства осуществления проверки качества товара.
Ст. 475 п.1 ГК РФ прямо гласит: «Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, получивший товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать: уменьшения покупной цены; устранения недостатков; возмещения своих расходов по устранению».
Если недостатки неустранимы, вступает в силу положение ст. 475 п.2: «Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата денежной суммы», а также компенсации за моральный и пр. ущерб.
Как правило, с каждым новым заходом (кругом) обследования дома количество «слабых» мест возрастает. Оценка величины этой «критической массы» и принятие решения об отказе покупки — дело каждого покупателя. В конце концов, домов (как и людей) без недостатков не существует. Но качественное обследование дает возможность не только узнать «историю болезни» дома, но и существенно снизить выставляемую цену.
При согласовании цены обязательно учитываются год постройки дома и степень амортизации (износа) его систем.
Наконец, приведем самый важный тезис. Покупателям загородной недвижимости полезно знать, что, помимо оформительской стороны сделки купли-продажи, существует более важная для них — техническая. Инженерное сопровождение покупки дома обеспечивает приоритет интересов покупателей, помогает избежать приобретения «кота в мешке» и переплаты.

В. Е. Свирин
www.umnayastroyka.ru


Поделиться
Читать все вопросы и ответы по теме "Покупка квартиры, дома, участка" Читать телеграммы по теме "Покупка квартиры, дома, участка"
Что должен знать покупатель деревянного дома, если, например, дом покупается летом, а основные проблемы по эксплуатации возникают зимой? Если дом имеет печное отопление, можно ли, покупая такой дом летом, с уверенностью сказать, что зимой будет тепло?----->>